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大数据告诉你所不知道的城市学区房有怎样的规律?

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上海有重点学区房吗?

教育部门的回答应该是不。

以 小学为例,由于上海小学升初中是“考试选拔+就近入学”的双模式,小学之间并不存在精确的所谓“升学率”排名。同时,教育部门也从未在任何官方渠道上发布 过这些学校的等级和任何指标体系。按理说,在这么严密的信息管控下,起码在小学层面,魔都应该不存在所谓学区房的概念啊。

“居民旁友们,请按照教育局划定的片区,各自去找自己归属的小学吧,这些学校不分重点普通,都是一样好滴。”

但事实呢?随便一搜索,从各大相关论坛均可以看到所谓“重点小学”的排名信息;而各大房地产服务网站也都提供一种叫做“按学区搜楼盘”的选项。这些不同来源的信息虽然在具体排名上略有差异,但入围名单几乎毫无差别。整理了一下,差不多133个,大概就是这些小学吧:

 

大数据

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其位置基本上为下图所示:

大数据

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客观地说,这类信息有可能是从官方流出的,但也很有可能早已参杂了不同渠道的私货。我们并不能取得官方的确认和授权。但这并不重要,重要的是它已经形成了某种“社会共识”。

“社会共识”?这种未被官方认可的“社会共识”能够引发魔都的房价波动吗?看图便知:

 

大数据

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我们将“社会共识的重点小学”的学区楼盘价格进行了统计,并按照市区和郊区归类,并对比其区域内学区房和所有楼盘的价格中位数,绘制出上图。可以看到,无论从全市角度、还是中心城区、还是郊区,这些“学区房”单价比全部房屋单价均高出差不多6000元左右。

我们再将这个结论细化到每个区,制作出下图:

大数据

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可以看到,从中位数上看,

1,所有区的“学区房”单价都高于全区房单价;

2,学区房单价最高的是静安区,达到了5万以上;

3,学区房单价较全区房屋单价差值最大的是虹口和浦东,其中浦东的学区房单价比全区房单价贵达42%之多。

从以上两组数据中,我们可以清晰地看到,不管这些小学是否真的是重点小学或者真的教育质量出类拔萃,结果是很明显的:

它们所对应的“学区房”价格的确已经普遍高于区域房价的中位水平。

这就是“社会共识”和“家长们”的力量。

那么,学区房价格的高企,跟哪些因素相关呢?

我们从供需角度出发,对比每一个区县小学教育资源供给与潜在入学需求程度。

首先我们从各区县教育局的官方网站上查到每一个学校(名列所谓“重点小学”名单中的)当年度招生计划,并将其加总;然后根据第六次人口普查数据用cohort模型(关于这个模型的介绍,请搜索城市数据团《控制人口——一剂量开给上海的毒药》一文)进行模拟,并推算出该区县当年的适龄儿童数,从而计算出了每个区县的重点小学的入学可能性,如下图所示:

 

大数据

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明显可以看到:浦东新区的适龄入学儿童数量与重点小学招生人数差异最大,相应地,其所在区的入学可能性最低,低于20%;而静安区的“重点小学”入学可能性已经超过了100%,毫无疑问,假如只考虑静态常住人口的话,静安区的教育资源很可能已经出现了某种程度的过剩。(这里的适龄儿童人口数据为人口推算数据非官方数据。)

接下来,我们再将各个区县的“重点小学”入学可能性与该区学区房价较全区房价的溢出率取对数进行拟合,制作出下图:

 

大数据

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可以看到,取对数后,每个区县的“重点小学”入学可能性与该区的学区房价的溢出率呈现负相关。也就是说,入学可能性越低,学区房价溢出率越高。

至此,我们可以得到这样一组初步结论:

1,虽然上海官方从未给出过任何关于“重点小学”的排名信息,但在“社会共识”中却有一张清晰的“重点小学”名单;

2,在名单上的学校,其学区房价格总体明显高于其所在区县的的房价水平;

3,“学区房”价格高出区域房价的程度跟该区域“重点小学”的入学可能性高度相关。

那么,我们再深入一步思考,学区房的价格究竟意味着什么呢?

事实上,我们讨论所谓学区房,其核心并不是房屋,而是某些学校的“入学权”(或入学优先权)。而正是这个“入学权”的价格决定了学区房的价格。学区房的价格趋势,实际上只是入学权的价格趋势在房地产市场上的投影而已。

那么,入学权的价格是什么呢?

简单而言,入学权价格是剥离了不动产本身价格后的学区房交易价格。

我们可以对这一概念进行一个简单计算:

① 以某“重点小学”为中心,取其所有学区房的单价中位数代表其学区房交易价格;②再取该“重点小学”周边1km以内所有非学区楼盘的价格中位数代表该小学的 周边不动产本身价格;③然后前者减后者,即得出该重点小学的入学权价格。(在这个计算中,由于区位临近,两个中位数价格的比较可以在某种程度上剔除由于房 屋质量和具体区位差异所带来的影响)

通过这个简单的方法,我们可以利用空间分析工具对每一个“重点小学”进行入学权价格计算。制作出下图:

 

大数据

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好吧,图表太长的确看不太清楚。

那么,我们将“入学权”价格排名前二十的“重点小学”单独列出来,其入学权价格如下图所示:

大数据

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从图中可以,这些学校的入学权价格均在1万元/平方米以上(逆天的卢湾区第三中心小学应该是被新天地附近逆天的房价影响到的偶然现象)。换句话说,这些学区房比相同区位的房屋价格每平方米要高出起码1万元以上。

你希望自己的子女就读上图中的这些学校吗?

好的,红色柱的长度数量*你要买的房屋面积,这就是你为了这个学区房所需要额外支付的钱。

那么,既然都需要额外付钱了,买在哪里最划算呢?

我们把每个学区房的入学权单价和入学权单价占总价比例分别放到空间上,制作出下图:

大数据

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从图中可以看到这样一个规律:

1,从绝对值上看,入学权单价从市中心向外逐渐递减。市中心“重点小学”的入学权总体比郊区“重点小学”更高。

2,但从入学权占房价比上看,趋势却恰好相反,越到城市外围,入学权在房价中的影响度越高,对房价的拉动作用越强。

简而言之,假如你希望子女进入市中心的“重点小学”,那么你除了要承担更高的房价之外,还要承担更高的入学权价格;假如退而求其次,你觉得进入郊区的重点小学也不错,当然额外支付的入学权价格是没有中心区那么高啦,但是这个价格在你的购房总预算中的比重,则会大大提升。

学区房价格趋势是怎样的呢?

简单回答一下。“入学权”作为可以交易的商品,其价格自然也遵守供需关系的法则。

我们先从供给角度看。

无论网络流传的“重点小学”名单是否官方意见,在这个名单上新增学校都是很困难的因为市民对新学校的认知需要更长时间来形成“社会共识”。那么,现有“重点小学”的教育资源扩大还有哪些途径呢?

一,扩大招生规模;二,开分校。

前者虽然能扩大教育资源,但是无法解决教育资源在空间上的分配;后者虽然可以在空间上扩散,但是新建分校耗时良久。总体而言,教育部门很难在短期内提升所谓“重点小学”的供给水平,其“重点小学”的教育资源供给能力应基本维持在约2.8万人/年的水平(2015年水平)。

那么需求呢?

根据第六次人口普查数据,我们用cohort模型进行推算得出下图:

大数据

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假设上海严格控制人口,不再对外来人口提供基础教育服务。那么毫无疑问,2020年将是上海适龄入学儿童的峰值,其数量将从2015年15.8万上升到2020年的18.4万。

(当然,假如人口继续严格控制,从2025年之后,适龄入学儿童数量将会骤减,上海的教育资源供需关系可以大大缓解,不过城市为此也将要付出沉重的代价,这个话题暂不展开,具体讨论可参看城市数据团的《控制人口,一剂开给上海的毒药》一文。)

然后,我们将供需水平对比可以看到:

2015年的“重点小学”入学比例约为18.2%,而2020年的“重点小学”入学比例将下降到15.7%。总体下降约2.5个百分点,竞争激烈程度上升14%。

在这样一个基本的供需状况下,起码在未来5年内:

上海市“重点小学”的入学权价格仍有可能持续上涨。

最后,附赠一点小建议给学区房投资者。既然学区房会上涨,那么哪里的上涨幅度可能较高呢?

同样从供需角度,用同样的算法,附上一张未来五年各区县“重点小学”的入学可能性恶化程度图。

大数据

大数据

 

请大家自行判断吧。

写在最后的话:

我们必须承认,学区房是一个彻头彻尾的市场问题。无论政府去不去做重点学校的定义,重点学校自然会形成;无论政府怎么试图平衡教育资源,那些家长们也会使其变得不平衡;在现实中,有需求就有供给;既然有愿意为子女教育支付更高成本的家长们,那么就会有学区房存在。

“学区房”所形成的机制,是一个注定无法缓解的供需矛盾。起码对上海而言,在可预期的未来五年,会有84.3%的孩子是上不了所谓“重点小学”的。

毫无疑问,“入学权”的价格应该会进一步提升。因为有些家长,他们对子女的教育期望是这样的:

有学区房要上,没有学区房创造学区房也要上。
就是这样。

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